Woher bekommt man Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung?

Du hast kein Eigenkapital, möchtest aber trotzdem eine Immobilie finanzieren? Das ist sicherlich nicht so einfach – aber es ist möglich. Und heute zeige ich dir mal, wie das ganz konkret funktioniert.

Egal, ob du gerade deine erste Immobilie kaufen möchtest oder als Investor durchstarten willst – das zentrale Problem ist oft das gleiche: fehlendes Eigenkapital. Die große Frage lautet also: Wie komme ich idealerweise schnell und sinnvoll an Eigenkapital?

Warum Eigenkapital so entscheidend ist

Die meisten Banken verlangen mindestens 10 bis 30 % Eigenkapital – nicht nur als Sicherheit, sondern auch, damit die Zinskonditionen besser ausfallen. Wer mehr Eigenkapital einbringt, bekommt meist deutlich bessere Konditionen und senkt damit langfristig seine monatliche Belastung.

In jedem Fall solltest du die sogenannten Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren – aus Eigenmitteln stemmen, wenn möglich.

Was, wenn du (noch) kein Eigenkapital hast?

Es gibt viele Situationen, in denen der Aufbau von Eigenkapital einfach nicht geklappt hat: Vielleicht bist du gerade aus dem Studium gekommen, hast viel in deine Ausbildung investiert oder hattest andere finanzielle Verpflichtungen. Aber was tun, wenn plötzlich DIE passende Immobilie vor der Tür steht?

Grundsätzlich gilt: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht unbedingt zu empfehlen, außer es gibt triftige Gründe. Denn wenn du aktuell keine Rücklagen bilden kannst, stellt sich zurecht die Frage, wie du die laufenden Kosten einer Immobilie stemmen willst – insbesondere wenn sie höher ausfallen als die bisherige Miete.

Tipp: Simuliere einen Immobilienkauf! Spare z. B. mal 500 oder 1.000 € im Monat und prüfe, ob du damit finanziell klar kommst. Wenn das klappt, ist das ein gutes Zeichen dafür, dass du später auch eine höhere monatliche Rate tragen kannst.

Finanzierung ohne Eigenkapital – diese Optionen gibt es

Wenn du wirklich kein Eigenkapital aufgebaut hast, aber gute Gründe für den Immobilienkauf bestehen, dann gibt es trotzdem einige konkrete Möglichkeiten:

1. 110%-Finanzierung durch eine Bank

Einige Banken bieten eine sogenannte 110%-Finanzierung an. Hierbei werden sowohl der Kaufpreis als auch die Nebenkosten finanziert. Voraussetzung: Die Immobilie muss einen sehr hohen Beleihungswert haben. Leider scheitert es hier oft genau daran – die Bank bewertet die Immobilie konservativer, und dann platzt die Finanzierung.

2. Nachrangdarlehen über eine zweite Bank

Hier kommt z. B. die Hanseatic Bank ins Spiel. Sie finanziert die Kaufnebenkosten über ein sogenanntes Nachrangdarlehen. Das bedeutet:

• Eine Bank finanziert den Kaufpreis (Hauptdarlehen)

• Die Hanseatic Bank übernimmt die Nebenkosten

• Beide zusammen ergeben die vollständige Finanzierung

Nachteil: Solche Nachrangdarlehen sind teuer, meist mit Zinsen zwischen 6 und 9 %. Vorteil: Du kannst sie häufig flexibel mit Sondertilgungen zurückzahlen.

Zusatz: Manche Banken finanzieren auch Umbaukosten mit – ideal, wenn du direkt renovieren willst.

3. Hilfe aus dem Familien- oder Bekanntenkreis

Oft unterschätzt, aber sehr wirkungsvoll: Ein Privatdarlehen von Familie oder Freunden. Vielleicht können Eltern oder Geschwister dir zumindest die Nebenkosten leihen. Wichtig ist hier: alles schriftlich festhalten, damit es später keinen Streit gibt.

4. Förderprogramme nutzen

Zum Beispiel das KfW-Programm 124: Hier bekommst du eine zinsvergünstigte Finanzierung für den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten musst du aber weiterhin anderweitig abdecken.

5. Joint Venture mit einem Kapitalgeber

Wenn du als Kapitalanleger ein spannendes Objekt gefunden hast, aber dir das Eigenkapital fehlt, denk über ein Joint Venture nach. Es gibt viele Investoren, die Kapital, aber keine Zeit haben. Du bringst Know-how und Einsatz, der Partner bringt das Geld – am Ende teilt ihr euch den Gewinn.

6. Zusatzsicherheit über eine andere Immobilie

Wenn z. B. deine Eltern eine abbezahlte Immobilie haben, kann die Bank darauf eine Zusatzgrundschuld eintragen. Das senkt das Risiko der Bank – und führt oft zu besseren Konditionen, obwohl du selbst kein Eigenkapital einbringst. So sind sogar 120%-Finanzierungen möglich.

Fazit: Viele Wege führen zur Immobilie – auch ohne Eigenkapital

Ob über ein Nachrangdarlehen, Hilfe von der Familie, Förderprogramme oder eine Zusatzsicherheit – es gibt Wege, auch ohne klassisches Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen. Wichtig ist dabei immer, realistisch zu bleiben und sich die monatliche Belastung wirklich leisten zu können.